Cross-Border-Finanzierungen durch Versicherungsunternehmen

Zulässigkeit der Vergabe von Immobiliendarlehen in ausländischen Jurisdiktionen

Zu Beginn einer entsprechenden Transaktion sollte geprüft werden, ob Versicherungsunternehmen, die über keine Banklizenz verfügen, in der entsprechenden Jurisdiktion, in der der Darlehensnehmer seinen Sitz hat und die zu finanzierende Immobilie belegen ist, Immobiliendarlehen vergeben dürfen. Zudem ist die Darlehensgewährung in bestimmten Jurisdiktionen möglicherweise von der Erfüllung weiterer Voraussetzungen (z.B. Anzeige gegenüber den nationalen Aufsichtsbehörden, Beantragung einer Steuernummer) abhängig. Teilweise ist auch erforderlich, dass die Transaktion besonders strukturiert wird (z. B. kann es in einzelnen Jurisdiktionen Versicherungsunternehmen versagt sein, originär Darlehen auszureichen, wohingegen es ihnen erlaubt ist, etwa im Rahmen einer Syndizierung bereits ausgereichte Darlehen zu erwerben).

Vertragsdokumentation

Aus aufsichtsrechtlicher Sicht ist es möglich, dass deutsche Versicherungsunternehmen unter einem ausländischem Recht unterliegenden Darlehensvertrag Darlehen ausreichen. Die Dokumentation muss jedoch den Besonderheiten des deutschen Versicherungsaufsichtsrechts Rechnung tragen. Unter anderem ist es deshalb grundsätzlich erforderlich, dass jedes an der Finanzierung beteiligte Versicherungsunternehmen ein einzelnes Darlehen gewährt, die freie Übertragung der Darlehen durch das Versicherungsunternehmen gewährleistet ist und das Versicherungsunternehmen beim Vorliegen bestimmter Kündigungsgründe das von ihm ausgereichte Darlehen fällig stellen kann. Demzufolge darf die Kündigung in diesen Fällen gerade nicht von einer Entscheidung der Mehrheit der Darlehensgeber abhängig gemacht werden. Insbesondere können nach derzeitiger Ansicht der BaFin auf Versicherungsunternehmen nicht die Regelungen des Rundschreibens Nr. 126 des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VdP) vom 17. Dezember 2012 übertragen werden, ausweislich derer sich Pfandbriefbanken unter bestimmten Voraussetzungen sog. „Majority Lender Clauses” unterwerfen können.

Grundpfandrechtliche Besicherung

Besondere Bedeutung kommt bei Immobilienfinanzierungen naturgemäß der grundpfandrechtlichen Besicherung zu.

Bei der Beteiligung von Versicherungsunternehmen ist insofern darauf zu achten, dass für jedes beteiligte Versicherungsunternehmeneine erstrangige Grundschuld zur Besicherung des vom entsprechenden Versicherungsunternehmen ausgereichten Darlehens bestellt wird. Ist ein deutsches Kreditinstitut, das ein Refinanzierungsregister führt, an der Finanzierung beteiligt, kommt alternativ die Bestellung einer einzigen erstrangigen Grundschuld zugunsten dieses Kreditinstituts zur Besicherung sämtlicher Darlehen in Betracht. Dies jedoch nur, wenn die Grundschuld von dem entsprechenden Kreditinstitut als Sicherheitentreuhänder gehalten wird und die Übertragungsansprüche der einzelnen Versicherungsunternehmen im Refinanzierungsregister eingetragen werden. Letzteres bietet sich insbesondere dann an, wenn die entsprechende ausländische Rechtsordnung, in deren Geltungsbereich das zu finanzierende Grundstück belegen ist, das Institut mehrerer gleichrangiger erstrangiger Grundschulden nicht kennt und auch keine rechtlichen Alternativkonstellationen verfügbar sind, die den versicherungsaufsichtsrechtlichen Vorgaben genügen. In diesem Zusammenhang können sich Folgeprobleme stellen. Beispielsweise kann es eine strenge Akzessorietät von Grundpfandrechten erforderlich machen, dass das entsprechende Kreditinstitut Inhaber sämtlicher Darlehensforderungen ist und der Akzessorietät auch nicht durch Parallel-Debt-Konstruktionen Genüge getan werden kann bzw. entsprechenden Parallel-Debt-Konstruktionen steuerliche Gesichtspunkte entgegenstehen.

Fazit und Ausblick

Cross-Border-Finanzierungen durch Versicherungsunternehmen bringen eine erhöhte Komplexität gegenüber rein nationalen Transaktionen mit sich. Insofern ist es wichtig, zu einem frühen Zeitpunkt zu klären, wie den Anforderungen der einschlägigen Jurisdiktionen Rechnung getragen werden kann. Insbesondere ist eine Abstimmung mit den Sicherheitentreuhändern der beteiligten Versicherungsunternehmen vor Unterzeichnung der Vertragsdokumentation sicherlich hilfreich und sinnvoll. Etwaige Anmerkungen und Bedenken der Sicherheitentreuhänder können dann in die Gestaltung der Vertragsdokumentation einfließen.

Die aufsichtsrechtlichen Rahmenbedingungen für Finanzierungen durch Versicherungsunternehmen werden sich im Zuge des Inkrafttretens von Solvency II im Jahr 2016 ändern. Es spricht einiges dafür, dass Solvency II in mancherlei Hinsicht Erleichterungen für die Vergabe von Immobiliendarlehen durch Versicherungsunternehmen bringen wird.