Bail de résidence principale en Flandre : nouveautés à partir de 2019

L’avant-projet du décret flamand instaurant le nouveau régime en matière de bail de résidence principale en Flandre a été définitivement approuvé le 18 mai 2018.

Ce nouveau décret, dont l’entrée en vigueur est prévue début 2019, viendra considérablement modifier les obligations respectives des bailleurs et preneurs.

Garantie locative

Une des nouveautés majeures concerne le montant de la garantie locative. Jusqu’à présent, le bailleur ne pouvait exiger du preneur qu’une garantie locative de maximum deux mois de loyers. Ce seuil maximal passera à trois mois à partir de janvier 2019.

A l’occasion de cette modification, le législateur flamand a précisé de manière limitative les formes que cette garantie pourrait revêtir. Le preneur pourra librement choisir entre : (i) un compte individualisé à son nom auprès d’une institution financière, (ii) une sûreté réelle à son nom auprès d’une institution financière ou (iii) une garantie bancaire suite à l’existence d’un contrat type entre l’OCMW et une institution financière. Moyennant l’approbation du bailleur, la garantie peut également être fournie par voie de cautionnement (la caution pouvant être une personne physique ou morale).

Informations précontractuelles

A ce jour, l’article 1716 du Code Civil prévoit que, lors de toute mise en location d'un bien affecté à l'habitation au sens large, toute communication publique ou officielle doit indiquer le montant du loyer demandé ainsi que le montant des charges communes.

Le nouveau décret flamand remplace les termes « charges communes » par « frais et charges ». Dès lors, il sera désormais impératif pour le bailleur d’indiquer dans toute communication publique ou officielle le montant des taxes afférentes au bien loué ainsi que l’ensemble des dépenses que le preneur devra supporter afin d’avoir la pleine jouissance du bien loué (notamment les dépenses liés à l’eau, l’électricité, le gaz etc.). A défaut, le bailleur pourra se voir imposer une amende administrative allant de 50 EUR à 350 EUR par infraction.

Documents exigibles

Préalablement à la conclusion du bail avec la candidat preneur, seuls les documents considérés comme « nécessaires » pourront être exigés par le bailleur aux fins de vérifier si le preneur sera capable de satisfaire à l’ensemble de ses obligations locatives. Il s’agit essentiellement des documents d’identité et ceux ayant trait aux revenus du preneur. à titre d’exemple, il sera par contre interdit de solliciter des documents relatif à l’état de santé du preneur ou à son passé judiciaire.

Résiliation anticipée du bail

Si la durée des baux (neuf ans, courte durée, longue durée ou bail à vie) n’a pas été modifiée par le nouveau décret, plusieurs modifications ont cependant été opérées en matière de résiliation anticipée.

En ce qui concerne les baux de neuf ans : (i) après l’expiration du premier triennat, le bailleur pourra désormais résilier le bail à tout moment s’il souhaite effectuer des travaux de rénovation dans les surfaces louées, (ii) le bailleur ne pourra résilier le bail au cours du premier triennat que s’il souhaite occuper personnellement les surfaces louées (et non plus s’il souhaite faire occuper celles-ci par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré).

En ce qui concerne les baux de courte durée (maximum trois ans) : le preneur pourra désormais résilier le bail de courte durée anticipativement moyennant notification d’un préavis de trois mois et paiement d’une indemnité au bailleur (d’un montant s’élevant à un mois et demi, un mois ou un demi mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, deuxième ou troisième année).

Mentions obligatoires

Le nouveau décret flamand étend le contenu des informations à indiquer obligatoirement dans le contrat de bail aux éléments suivants : (i) le numéro de registre national du preneur pour les personnes physiques ou le lieu du siège social pour les personnes morales, (ii) la durée exacte du bail, (iii) la répartition des frais et charges (réglée forfaitairement ou par le biais d’une avance mensuelle faisant l’objet d’un décompte par la suite).

Assurances

Si précédemment la responsabilité du preneur était limitée à l’incendie, il sera désormais également responsable des dégâts des eaux et devra couvrir ces deux risques en souscrivant une assurance. A cette fin il pourra librement choisir de souscrire une police d’assurance individuelle ou de payer sa quote-part des primes d’assurances résultant de la police collective souscrite par le bailleur pour l’ensemble de l’immeuble (pour autant que cette police comprenne une clause d’abandon de recours contre le preneur).

Régime spécifique pour les baux conclus avec les étudiants.

Le nouveau décret mettra finalement en place un régime spécifique pour les baux conclus avec les étudiants.

Entrée en vigueur

L’entrée en vigueur du nouveau décret flamand est prévue début 2019. L’ancien régime continuera toutefois à s’appliquer aux baux conclus avant cette date.